fbpx

Wat zijn verborgen gebreken en hoe ga ik er mee om?

Wat zijn verborgen gebreken

Verborgen gebreken of een verborgen gebrek, misschien heb je er wel eens van gehoord. Maar wat zijn die verborgen gebreken nu eigenlijk en wat moet je precies doen wanneer je hier mee te maken krijgt? In dit artikel gaan we je daar de antwoorden op geven.

Wat zijn verborgen gebreken?

Wanneer je na de sleuteloverdracht, dus nadat de woning officieel via de notaris van eigenaar is verwisseld, erachter komt dat er gebreken aan de woning kleven die je voor de overdracht nog niet gezien had, dan is dat vaak een zeer onwelkome verrassing. Tegelijkertijd heb jij als koper wettelijk gezien ook een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat jij als koper vooraf goed onderzoek moet hebben gedaan naar de huidige staat van de woning. Daarentegen heeft de verkoper ook een meldingsplicht waardoor de verkoper alle bij hem bekende gebreken vooraf te melden aan de koper. Kortom, had jij dit gebrek vooraf kunnen en moeten weten en had de verkoper dit gebrek vooraf kunnen en moeten melden, dat is de grote vraag.

Wanneer je een woning koopt, dan koop je die in de staat waarin het huis zich op dat moment bevindt. Feitelijk betekent dit dat je het huis koopt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Komt er een gebrek bovendrijven na overdracht van de woning, dan ben jij daar als (net) nieuwe eigenaar volledig verantwoordelijk voor in de meeste gevallen. Toch kan ik in sommige gevallen sprake zijn van verborgen gebreken waarbij je de verkoper naderhand alsnog aansprakelijk kunt stellen voor de schade.

Ernstig gebrek

Wanneer er sprake blijkt van een ernstig gebrek dan moet je denken aan bijvoorbeeld een rotte dakconstructie, ernstige boktor of houtworm, rotte vloeren, scheuren in muren en vloeren enzovoort. In de meeste gevallen kan de verkoper achteraf alsnog aansprakelijk gesteld worden voor dit soort gebreken, of hij nu vooraf wel of niet op de hoogte was van de gebreken.

In de standaard koopakte van de NVM is echter een bepaling opgenomen dat alle gebreken, zichtbaar of onzichtbaar, die naderhand aan het licht komen, voor rekening van de koper zijn. Maar gelukkig staat er iets verderop in dit zelfde koopcontract nog een clausule waarin de garantie gegeven wordt dat de koper ervan uit gaan mag dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Is een gebrek dusdanig ernstig dat deze het normale gebruik (bewoning) belemmert, dan kan de verkoper alsnog aansprakelijk gesteld worden voor een verborgen gebrek.

Minder ernstig gebrek

Bij minder ernstige gebreken is het stuk lastiger om de kosten van de schade op de verkoper te verhalen. Dit lukt alleen wanneer jij als koper kunt aantonen dat de verkoper tekort gekomen is in zijn meldingsplicht terwijl jij als koper er wel echt alles aan gedaan om de staat van de woning te onderzoeken (binnen je mogelijkheden). Kortom je hebt aan de onderzoeksplicht voldaan en de verkoper niet aan de meldingsplicht. Tot slot zul je aan moeten tonen dat het gebrek al aanwezig was voor de levering van de woning.

Om te bepalen of er sprake is van verborgen gebreken (ernstig of minder ernstig) is vaak de hulp nodig van een specialist. Een aankoopmakelaar kan je hier doorgaans goed mee helpen.

Ouderdomsclausule

Steeds vaker neemt de verkoper een zogenaamde ouderdomsclausule op in het koopcontract. Dit is een clausule waarin feitelijk staat dat de koper ermee bekend is dat hij een woning aankoopt die een X-aantal jaren oud is. Hiermee wil de verkoper eigenlijk aangeven dat de koper zich moet realiseren dat hij minder hoge eisen kan stellen aan de woning. In geval van een ouderdomsclausule komen verborgen gebreken dan ook meestal voor rekening van de koper zelf. Het risico op aansprakelijkheid voor de verkoper verdwijnt hierdoor of neemt in ieder geval aanzienlijk af.

 

Deel dit artikel met je vrienden

Duinstra Woonmagazine 2018

Een heerlijk magazine vol leuke, inspirerende artikelen over alles dat met wonen te maken heeft.

©2018 Duinstra Makelaars / Privacy statement / Disclaimer